Ako funguje realitný trh

Milí naši  klienti ,
Počas mojej sedemnásť ročnej praxe som sa  stretla pri predaji nehnuteľností s rôznymi situáciami a tiež chybami predávajúcich, ktoré výrazne prispeli k predĺženiu predajnej doby a tiež zníženiu predajnej ceny.

Najčastejšou a dovolím si tvrdiť najväčšou chybou je nesprávne stanovená ponuková cena predávanej nehnuteľnosti. Práve dobre stanovená ponuková cena je rozhodujúci faktor, ktorý dokáže predať nehnuteľnosť so zlými parametrami, v nie práve vyhľadávanej lokalite a nesprávne stanovená  cena je dôvod, pre ktorý sa nepredá  nehnuteľnosť so všetkými superlativami. Ak je v aktuálnom čase v rovnakej lokalite viacero bytov s rovnakými parametrami, kupujúci si vyberie najlacnejší a ak je v aktuálnom čase v rovnakej lokalite viacero bytov s rovnakou cenou vyberie si ten s najlepšími parametrami. Pri stanovení správnej ponukovej ceny vašej nehnuteľnosti sa vžite do kože kupujúceho a pozrite sa na vec z opačného pohľadu. Kupujúci hľadá najlepšiu nehnuteľnosť za najnižšiu cenu. Ak porovnávate ceny aktuálnych nehnuteľností na predaj vo vašej lokalite, zamerajte sa tiež na dĺžku doby ich predaja. Ceny ponúkaných nehnuteľností, ktoré sa predávajú dlhšiu dobu ( niektoré dokonca viac ako rok ) vám jednoznačne ukážu či sú pre kupujúcich zaujímavé alebo nie... Uvedomte si, že ceny nehnuteľností uvedených v inzercii sú ceny zatiaľ stále nepredaných nehnuteľností. To znamená, že ak je v ponuke napríklad byt za cenu XY EUR, neznamená to že sa za túto cenu aj predá. Podľa mojich skúseností sú skutočné predajné ceny o cca 5% nižšie ako ponukové ceny uvedené v inzercii.

Ďalšou chybou je zlá prezentácia nehnuteľnosti. Veľa predávajúcich sa spolieha na to, že svoju nehnuteľnosť nafotia, napíšu do inzerátu o akú nehnuteľnosť ide a „zavesia“ ju na niektorý z realitných portálov, na ktorom sa nehnuteľnosti ponúkajú. Žiaľ s takýmto prístupom sa môžeme často stretnúť aj u niektorých „profesionálov“. Nesprávne sformulovaný inzerát a zle nafotená nehnuteľnosť sa však spoľahlivo postarajú o to, že vám kupujúci ani nezavolajú. Ako teda správne postupovať pri písaní inzerátu? Nuž, nie je to také jednoduché. Titulok, ktorý sa zobrazuje pri vašej nehnuteľnosti spolu s titulnou fotografiou by mal byť stručný, výstižný, mal by poukazovať na nejakú výhodu vašej nehnuteľnosti ( napríklad veľká terasa, vlastné kúrenie, tichá lokalita... ) a mal by nabádať kupujúceho na kliknutie a zobrazenie celého inzerátu. Ak kupujúci klikne na váš inzerát, znamená to, že ste ho zaujali a chce vedieť viac. Z textu a fotografií by sa mal dozvedieť hlavné parametre nehnuteľnosti a tiež to, čo odlišuje vašu nehnuteľnosť od ostatných. Pamätajte však na to, že by malo v inzeráte ostať niečo nevypovedané, niečo čo kupujúceho prinúti zavolať vám a dohodnúť si termín obhliadky. Pri prezentácii vašej nehnuteľnosti sa však nespoliehajte len na internet. Ešte stále je veľa ľudí, ktorí vyhľadávajú inzeráty v tlači alebo v inzertných vitrínach. Inšpirujte sa profesionálnymi realitnými maklérmi, ktorí využívajú na prezentáciu nehnuteľností všetky dostupné kanály ako napríklad sociálne siete, predajné plachty umiestnené na nehnuteľnosti, prípadne novinku, ktorou je video obhliadka vašej nehnuteľnosti umiestnená na You Tub.

Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, vyvarujte sa chyby číslo tri, ktorou je zaradenie nehnuteľnosti do ponuky viacerých realitných agentúr. Tým, že bude vašu nehnuteľnosť ponúkať viac kancelárií nedocielite to, že oslovíte viac záujemcov. Docielite však to, že inzerát s vašou nehnuteľnosťou nájdete na realitných serveroch viac krát, no v každom inzeráte bude uvedená iná cena, iná výmera, v niektorom sa dozviete, že máte balkón namiesto loggie, prípadne, že máte aj špajzu o ktorej ste doteraz netušili. Takto prezentované nehnuteľnosti nepôsobia na kupujúcich veľmi dôveryhodne a zväčša na nich nereagujú. Ďalším argumentom je aj to, že žiadny realitný maklér, pokiaľ nepredáva nehnuteľnosť exkluzívne, neinvestuje do propagácie a predaja takejto nehnuteľnosti potrebné množstvo financií, času a energie. Pritom bez kvalitného marketingu je dnes prakticky nemožné nehnuteľnosť predať. Časy keď na realitnom trhu prevládal dopyt nad ponukou a nehnuteľnosti sa predávali prakticky „samé“ sú dávno preč.

Nakoniec by som uviedla ešte jednu chybu, ktorou je nehnuteľnosť „nepripravená“ na predaj. Tým mám na mysli „chybičky krásy“, ktoré vznikajú pri bežnej prevádzke v každej domácnosti. Môže sa jednať napríklad o kvapkajúci vodovod, odtrhnutá podlahová lišta, prípadne „kresba“ vašej ratolesti na stene v detskej izbe a podobne. Sú to drobnosti, ktoré síce výrazne neznižujú hodnotu nehnuteľnosti, ale môžu pokaziť prvý dojem z nej u potenciálnych kupujúcich, ktorý si prišli váš byt či dom pozrieť. Spoľahnite sa na to, že podľa zákona schválnosti si kupujúci všimne ako prvé práve tieto veci. Argumenty typu „To už sa mi neoplatí opravovať, to nech si opraví nový majiteľ“ nie sú správne. Uvedomte si, že každý takýto nedostatok je eso v rukáve kupujúceho, ktoré použije pri vyjednávaní o kúpnej cene.

Predávate nehnuteľnosť a trvá to akosi pridlho napriek tomu, že sa u vás vystriedalo viacero záujemcov ? Dovoľte mi niekoľko rád založených na mojich skúsenostiach s predajom nehnuteľností, ktoré môžu viesť k urýchleniu predaja vášho bytu či domu.

Určite so mnou budete súhlasiť, že prvý dojem, ktorý máte z niekoho alebo z niečoho, je často ten najdôležitejší.  Preto je potrebné, aby aj Vaša nehnuteľnosť zanechala v potenciálnom kupujúcom ten najlepší dojem. Pamätajte na to, že prvý dojem môžete zanechať len raz. Ak sa vám to nepodarí nebudete mať k dispozícii „opravný termín“.

Samozrejmosťou by malo byť, že predávaná nehnuteľnosť je pred návštevou potencionálneho kupujúceho uprataná. Pokiaľ možno odstráňte z interiéru malé kúsky nábytku, ako sú rôzne stolčeky, stoličky, koberčeky alebo nepotrebné poličky – miestnosti tak budú pôsobiť priestornejšie a vzdušnejšie. Snažte sa o to , aby vaša nehnuteľnosť pôsobila „neutrálne“.

Nebojte sa investovať do vymaľovania izieb – svetlé farby  interiér vašej nehnuteľnosti presvetlia a vôňa farieb vyvoláva pocit čistoty a novoty. Pamätajte na to, že čisté byty alebo domy sa predávajú rýchlejšie a za lepšiu cenu pre vás.

Predávajúcim vždy navrhujem odstrániť z pracovnej plochy kuchynskej linky neumytý riad, kávovar,  hriankovač atď. Chcete predsa kupujúcemu ukázať aká je vaša kuchyňa praktická a priestranná. Pamätajte, že rozhodujúce slovo pri kúpe nehnuteľnosti má často manželka.

V kúpeľni by nikdy nemala visieť sušiaca sa bielizeň a okolo vane a umývadla by nemalo byť veľa fľaštičiek šampónov, mydiel, pracích práškov apod. Opäť – musíte sa usilovať prezentovať túto miestnosť ako čistú, voňavú a priestrannú.

Ak bude obhliadka prebiehať vo večerných hodinách, odporúčam rozsvietiť pred obhliadkou všetky svetlá – chcete navodiť atmosféru príjemného a útulného domova. Je fajn, keď v spálni môže kupujúceho privítať čisto potiahnutá a postlaná posteľ. Vyvetraná spálňa s vôňou čistého prádla pôsobí sviežo a príjemne.

Ak máte pekný výhľad z okien, roztiahnite pred dennou prehliadkou záclony, ukážte kupujúcemu krásu, na ktorú sa bude môcť pozerať – ľudia často kupujú práve lokalitu a výhľad.

Nie každý nefajčiar bude ochotný prehliadnuť vôňu vašich cigariet. Našťastie je pred prehliadkou možné obytné priestory vyvetrať a prípadne pre voňať vanilkou.  Kupujúci sa často rozhodujú nielen na vecnom alebo vizuálnom základe

ale aj na inom – pocitovom…

Veríme, že Vaši domáci maznáčikovia sú dôležitými členmi rodiny, no nie každý kupujúci zvieratká ľúbi a niektorí sú na nich dokonca alergickí. Pošlite niekoho z vašej rodiny v priebehu obhliadky so psíkom na prechádzku. Psík Vám bude  vďačný a kupujúci možno tiež.

Pokúste sa vytvoriť  z vašej nehnuteľnosti  oázu kľudu a pohody. Ak sa do Vašej nehnuteľnosti zamilujú, budú ochotní prehliadnuť aj niektoré drobné nedostatky.

V prípade, že predávate rodinný dom, nezabudnite pred obhliadkou pokosiť trávnik, pohrabať lístie a pozametať chodníky. Pamätáte sa predsa čo som hovorila na začiatku článku o prvom dojme...

Prirodzenou túžbou každého človeka je mať svoj domov, priestor, v ktorom sa cítime bezpečne my aj naši najbližší. Naším  profesijným poslaním je pomáhať svojim klientom nájsť takéto miesto.

Dúfam ,že tieto moje poznatky na realitnom trhu vám pomôžu , a teší ma  spolupráca s vami  pri úspešnom predaji vašej  nehnuteľnosti .

Mária Očenášová

V.I.P. REAL DEVELOPMENT